7.6. РЫНОК ЖИЛЬЯ

Для рыночной экономики характерно отсутствие государст­венной монополии в жилищном секторе, а также то, что расходы на жилье (при покупке в рассрочку или при аренде) занимают в бюджете средней семьи до трети и более всех расходов. Рынок жилья является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры — одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена.

Специфика жилья, его дифференциация зависят от конкурентных условий региона: объема и структуры имеющегося жилишного фонда, семейного состава населения, характера заселения, уровня благосостояния населения, инвестиционные возможностей, а также культурных норм и традиций.

Несмотря на принцип уравнительного распределения жилья, различия в жилищных условиях существовали и при социализма (вследствие изменений состава семей в уже заселенном жилищу ном фонде, из-за существования льготных категорий населения). Однако статистика жилищного хозяйства, по существу, эти различия игнорировала, используя при определении жилищных условий показатель средней обеспеченности жильем: сколько приходится жилой площади в среднем на одного человека.

Статистический анализ жилищных условий обязательно включает изучение рынка жилья, являющегося частью рынка недвижимости, включающего, кроме жилья, рынок нежилых помещений и рынок земли. Каждый из этих рынков имеет первичный рынок охватывающий новую недвижимость, впервые появившуюся как товар на рынке, и вторичный — охватывает недвижимость, уже функционирующую в течение некоторого времени и обладающую определенной степенью износа.

Специфика рынка жилья состоит в том, что он представляет собой как бы два рынка: жилищного фонда и жилищных услуг. Последние связаны с арендой жилья как муниципального, так и частного.

На первичном рынке в обороте находятся только что постро­енные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома, прежде уже заселенные.

Основой становления рынка является частная собственность на жилье. Кроме того, для существования рынка необходимы некий излишек товара (жилья) и некое количество его денежной эквивалента. Последнее выражается в уровне платежеспособного спроса на жилье, который зависит от доходов населения и цен на рынке. Излишек жилья определяется обеспеченностью им н» селения и новым строительством (следовательно, привлечением инвестиций).

Проблема собственности в сфере жилья решается посредством приватизации: его переходом из государственной собственности в частную. Вплоть до 1991 г. городской жилищный фонд России находился в основном в государственной собственности (принадлежал либо местным органам власти, либо государст­венным предприятиям и организациям). С приватизацией госу­дарственного арендного жилья начались реформы в этом секто­ре. Человек, приватизировавший свое жилье, имеет право полностью распоряжаться им: сдавать в аренду или продавать, оставить в наследство или подарить.

Теоретически весь муниципальный жилищный фонд может быть приватизирован. Между тем международный опыт свиде­тельствует о том, что обычно он состоит из трех частей:

• частного фонда, предназначенного для проживания самих собственников;

• частного фонда, сдаваемого в аренду;

• государственного фонда, сдаваемого в аренду. Найти оптимальное сочетание этих трех составляющих, обеспечивающее наибольшую гибкость рынка в конкретных условиях, — задача разумной жилищной политики.

Необходимость сохранения муниципального жилищного фонда в России диктуется тремя обстоятельствами. Во-первых, тем, что значительная часть домов построена по низким стандар­там: во-вторых, неэффективна в эксплуатации из-за централизо­ванных систем коммунальных услуг при низкой плотности за­стройки; в-третьих, большая часть жилищного фонда физически устарела и требует ремонта, оплатить который новым собствен­никам не по силам, вследствие чего целые кварталы старых горо­дов могут превратиться в трущобы.

Поскольку жилищный фонд города состоит из многоквартирных зданий, в результате приватизации отельных квартир в одном здании могут сосуществовать обе формы собственности. Положение съемщика жилья и владельца квартиры в одном доме пра­ктически не отличается, за исключением того, что владелец квар­тиры может ее продать или сдать в аренду.

Частный жилищный фонд включает: фонд приватизирован­ных квартир, фонд ЖСК и ЖК, индивидуальный жилищный фонд.

В отличие от развитых стран частный жилищный фонд исполь­зуется, как правило, для собственного проживания. Невысокая обеспеченность жильем не позволяет сдавать в аренду уже име­ющееся в собственности, и низкие доходы большинства граждан не позволяют приобретать новое жилье для последующей сдачи его в аренду. В то же время представление о квартире как о зна­чительной материальной ценности становится элементом мас­сового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жилье для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор а пользу сдачи квартир в аренду, получая таким образом постоянный источник доходов.

Вследствие дефицита жилья вторичный рынок состоит в перераспределении части жилищного фонда от бедных к богатым. На первичном рынке жилья квартиры, которые остаются за рамками распределения, переходят в основном в руки состоятельных слоев населения. Таким образом, жилищный рынок подчеркивает социальное расслоение.

Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения.

Предложение жилья на первичном рынке исходит от стр01 тельной индустрии и зависит от источников финансирования стоимости жилищного строительства. В настоящее время региональные программы жилищного строительства ориентирован на привлечение средств населения с единовременной выплате части стоимости квартиры (например, 20% стоимости) и рассрочкой выплаты оставшейся суммы на 5— 10 лет при 5—8% годовых. Квартиры, построенные населением за свой счет и с помощь кредита, составляют не менее 30% вновь построенных квартир отличаются большой площадью и комфортностью (табл. 7.8)

Распределение жилищного фонда сопровождается изменением отношений собственности на жилье, перераспределение

Таблица 7.8

Число и средний размер построенных квартир в РФ

жилищного фонда, а также изменением структуры расходов се­мейного бюджета. В процессе функционирования рынка жилья жилищные условия населения непосредственно связаны с уров­нем материального благосостояния. Эта связь неоднозначна. С одной стороны, наличие определенных финансовых ресурсов по­зволяет улучшить жилищные условия благодаря приобретению жилья. С другой стороны, продажа квартир, замена квартир лучше­го качества на худшие являются источником дохода и улучшают материальное благосостояние. Будучи дорогим товаром, жилье служит важнейшим фактором стимулирования сбережений насе­ления.

При дефиците имеющегося жилья, без достаточного развития жилищного строительства (следовательно, первичного рынка) ресурсы вторичного рынка могут быть быстро исчерпаны.

Особое место на рынке жилья занимает расселение комму­нальных квартир, когда всем семьям из коммунальной квартиры покупаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, а освободив­шаяся многокомнатная квартира приобретает нового владельца. Этот процесс касается, как правило, коммунальных квартир, рас­положенных в старом центре города, в наиболее престижных районах, в домах, прошедших капитальный ремонт.

С развитием рынка жилья возникают две новые социальные проблемы. Первая проблема — снижение платежеспособности населения, вызванное падением уровня реальных доходов боль­шинства населения и ростом цен на жилье. Бесплатная привати­зация жилья, в ходе которой население получает дорогостоящие материальные активы, не решает проблем его доступности при невозможности взять долгосрочный кредит на покупку квартиры. Вторая проблема также связана с тяжелым материальным поло­жением малоимущих групп населения, что стимулирует приток жи­лья на рынок и одновременно приводит к росту числа бездомных. В результате активизируется процесс поляризации общества.

Жилищные условия населения определяются объективными и субъективными параметрами. К объективным параметрам ка­чества жилищ можно отнести: месторасположение и время по­стройки дома, материал стен, размер квартиры, число комнат и их изолированность, высоту потолков, тип квартиры (индивиду­альная или коммунальная). Объективные параметры отражаются в рыночной цене квартиры, поэтому факторы цен можно использо­вать при анализе дифференциации жилищных условий. Колеблемость цен за 1 кв. м жилья соответствует различиям в его качестве. Квартиры в домах массового строительства мало отличаются Друг от друга, что и проявляется в небольшой вариации цен. Так. в 1993 г. на рынке жилья в Санкт-Петербурге коэффициент вариа­ции цены 1 кв. м в однокомнатных квартирах составлял 15%, в двухкомнатных квартирах — 21%, в трехкомнатных -- 11%, в четырехкомнатных — 8%.

Для изучения дифференциации жилищных условий может быть применена типология жилых домов, используемая при установлении рыночных цен:

• жилые дома низкого качества;

• дома повышенной этажности: типовые дома; дома улучшенной планировки;

• «сталинские» дома;

• элитные дома.

К жилью низкого качества относятся квартиры, расположенные в пятиэтажных («хрущевки») и девятиэтажных панельных домах.

Элитные дома — бывшие ведомственные и «номенклатурные» дома, построенные в 80-е гг. — отличаются особой планировкой квартир, качеством строительства, прекрасным расположение особым социальным статусом жильцов.

Приведенная типология аккумулирует большинство из названных выше объективных параметров качества.

Цены на жилые помещения дифференцированы по территориям России и различаются на первичном и вторичном рынках середине 1998 г. цены на первичном и вторичном рынках в среди по России составили соответственно 3461 и 2695 руб. за 1 kbj общей площади. Рынок жилья начал развиваться с приватизации жилья с начала 90-х гг. и стал стабильно функционировать с 1996 г., когда в собственности граждан России находилось уже свыше 1/3 квартир. В 1996 г. цены на жилье росли как на первичном (+12.9%), так и на вторичном рынках (+8,0%). Затем последовало снижение темпов роста цен до +1,8% в I квартале 1997 г. и до +2,8 во II квартале 1997 г., причем в большей мере рост цен замедлялся на первичном рынке жилья. Замедление темпов роста цен на жилье объясняется относительным насыщением рынка квартир также тем, что платежеспособная категория граждан за короткий период улучшила жилищные условия.

Цены на жилье различаются по городам России (табл. 7.9).

Таблица7.9

Средние цены жилья в городах России по

данным Российской гильдии риэлтеров (в долл. за 1 кв, м, 1997г.)

Таблица 7.10

Динамика цен на квартиры с различным числом комнат в Санкт-Петербурге

Коли­чество комнат				1998г.					1999г.																		Изменение цен после августа 1998 г.
				Август	Октябрь		Ноябрь	Декабрь	Январь		Февраль		Март		Апрель		Май		Июнь		Июль		Август		Сентябрь
	1	620	612			596		577		544		530		495		425		386		367		357		357		368		-251
	2	596	593			576		554		527		515		490		425		386		365		352		345		354		-242
	3	585	586			568		552		527		522		494		430		393		370		355		350		358		-226
	4	580	591			576		559		533		527		499		430		396		374		358		353		362		-218
	5	588 Назад